租屋：住宅政策的化外之地

◎許哲韡（物理四）



　　新就業青年最常見的居住模式，莫過於在外租屋。但租房子真的能夠解決住的問題嗎？資料指出，台灣大約有15％的人口租屋居住，但租用坪數普遍偏小（15~30坪，佔97％）、單戶租金普遍偏低（萬元以下，佔71％）等，皆透露出過客心態嚴重，租屋仍是台灣人在經濟壓力下不得不的選擇。


租屋政策與現況

　　檢討租屋政策，發現截至2000年，政府的住宅資源有97％用在協助購屋，卻僅有3％用於協助租屋上。直到2011年，亦只有營建署國宅組「整合住宅補貼資源實施方案」與「青年安心成家方案」兩者提供租金補貼，總和14億，僅佔國宅組總預算的20.48％。

　　預算不足之外，租屋相關政策亦缺乏全面性，不是中央地方各自為政（台北市零星興建的出租國宅），就是只重齊頭式平等（全國統一每月3600元租金補貼），細部亦規劃不良，對民眾幫助有限。舉例來講，官方租賃資源中量最多的出租國宅，凡髒亂、人口組成複雜、乃至污名化等，問題相當多。

　　租屋市場的現況又如何？根據內政部營建署統計，截至2010年六月，全國約有九十二萬戶空餘屋，都會區空屋率則普遍在11%左右，租屋供給可說相當充足，卻並非人民心目中居住的最佳解，原因其來有自。

　　首要問題便是絕大部分租房未登記在案，市場幾近完全不透明。登記在案後面臨的稅賦問題確是影響房東加入體制的主要阻力，但最主要應是相關單位沒有積極查證租屋事實，亦沒有額外誘因吸引房東加入體制。租屋缺乏控管的結果，造成市場比價機制失能，福利政策難以介入，居住安全沒有保障等，如日前東華大學鄰近租屋失火造成一死案，便肇因於違建未被檢舉。即使民間機構提出安全標章概念，也無法強制「黑戶」參加。可以說，政府的未能管控，是租房成為「沒有選擇的選擇」最重要的因素。

　　以房客使用的角度，像是無法隨心所欲改造空間、設施損壞必須仰賴房東非專業的「服務」、當房東突然告知這房子他想「自用」時根據現行法律房客必須立即搬遷，皆造成「人在屋簷下」欠缺歸屬感的印象。而以房東經營角度考量，須瞎子摸象般扛起一應雜事、收益不高、缺乏房客篩選機制、又因為少子化與都市青壯人口外移(因為住不起)導致房子租不出去等等，皆降低經營租屋的意願。如此，制度的不完善可見一般。

　　再以社會整體利益來論，買不起╱不想買房者無法安穩租屋、公營租屋投入成本與效益不成比例、盲目發放租屋津貼等現象，顯示個體乃至官方並不瞭解如何使投入成本有效運用於租屋市場。換言之，人民無從知曉什麼是自身經濟能力和需求下的「最適」選擇，政府也因為缺乏市場現況數據，無法建構出完整的公共利益模型，進而影響決策適切性。各方一廂情願的結果，租屋市場於焉成為一個沒有贏家的市場。


租屋真的不是解答？

　　即使租屋問題重重，爭議卻不如房價高漲普遍。因為連房客都將租屋視為次級品，卻不論未來是否有可能購屋。畢竟上一輩乃至社會普遍觀念，「有土斯有財」、「安身立命」、「養屋防老」等，都給予我們租屋矮人一截的觀感。

　　但真的只能是如此嗎？我們該從不同的角度出發，尋求租屋市場的可能。以先進國家為例，美國、法國有35％左右的人口租屋居住，日本則有40％左右，以社會主義式的政策控管房市的德國更有58％的人租屋，其年輕人更高達77％，相當驚人。誠然歷史脈絡與文化背景須納入思考，不難猜想制度面的落後是造成差異的主因。

　　住宅法的訂定是箇中關鍵。綜觀他國住宅法，包括租賃規則、居住安全、環境改善、弱勢族群安置與補貼等，皆言明於法條中，並以提昇社會整體利益為宗旨。例如德國政府雙管齊下，在供給面以低息貸款、借款保證、減少稅收等方式鼓勵修建租住房，在需求面則根據個案現況給予租金補貼，減輕民眾居住壓力之外亦增加投入租屋市場的資金。而後，政府再對大量的商業出租房進行房租控管。如此，租房的安全感不亞於買房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。甚至大量而價格合理的租房，更反向對房地產市場起了相當大的平衡作用。反觀台灣，欠缺住宅法，卻又加入因利益折衝而衍生的「違章建築」式制度如奢侈稅、租屋補貼等，皆顯示政策仍然停留在挖東牆補西牆的階段。

　　政府應儘速推動住宅法規，並建制專責機構，以求人力、財力與相關資源逐漸完善，而後才能談健全租賃市場。具體作法有：積極查證租屋事實，使登記在案比例大幅提昇，如此住屋安全、環境改善的推動將相對簡單。其次是對租賃雙方製造利多；如何讓房東因認同機制（如房客品質提昇，維護成本降低、雜事不用自己來）而加入體制，如何讓房客能住得安心穩定，皆是課題。政府更可協助民間企業及社團法人成立專業租屋經營單位，以求在房屋品質驗證、房東房客媒合、搬家服務管理等多方面的執行效率。

　　政府必須認知到，不積極建構令人信賴的租屋模式，市場便難以吸引足夠經濟力進入支撐，不健康的現況更難以改變。另一方面，一味投入經費，將負擔不起買房的人帶入購屋市場（按：2011年5月6日行政院宣佈，擴大「青年成家方案」，每人可貸720萬），只為快速迎合既有居住想像卻不論結構性缺陷的片面作法，既有選舉將至、政策賂民之嫌，更無法證明將對整體公共利益有正面效果。如斯種種，關於租屋這回事，顯然仍有許多環節必須被持續探討。


參考資料

1. 石振弘。2000。健全台灣住宅租賃市場刻不容緩。台灣大學建築與城鄉研究所
2. 社會住宅推動聯盟。台灣公有出租國宅數量統計表http://socialhousingtw.blogspot.com/2010/08/blog-post_3164.html
3. 劉美妤（民100年3月18日）。在國宅裡拆散的部落──老三鶯人的後續故事。破報。
4. 華昌宜（民99年4月7日）。揭開高住宅自有率的真相。中國時報。
5. 秦蕙媛、沈婉玉、王莫昀（民100年5月6日）青年安心成家 優惠房貸 最高720萬。中國時報。
6. 丁致成（民86）。城市多贏策略。台北市：創興出版社。