2011年5月15日 星期日

我家怎麼都不會漲?-透視台灣的房地產邏輯

◎ 許裕民(政治二)、范捷茵(外文二)、陳稚涵(法律四)、賴昱安(外文二)

你是否也曾有這樣的內心吶喊:

密密麻麻的高樓大廈,找不到我的家
在人來人往的擁擠街道,浪跡天涯
我身上揹著重重的殼,努力往上爬
卻永永遠遠跟不上,飛漲的房價


給我一個小小的家,蝸牛的家
能擋風遮雨的地方,不必太大
給我一個小小的家,蝸牛的家
一個屬於自己溫暖的,蝸牛的家


(取自蝸牛的家歌詞)


  我國除了千禧年前後因國內外經濟大環境景氣不佳(98年亞洲金融風暴、07年美國次級房貸風暴擴及全球)之外,近20年台灣GDP呈緩上升趨勢。

  台灣近二十年來發展經濟的結果是GDP確實成長了,但諸多數據顯示,台灣人民的薪資成長卻與GDP成長脫鉤,這說明了經濟成長的成果似乎沒有被多數台灣人民享受到,因為一國GDP是由所有國民創造出來的,照理說GDP成長,國民薪資所得也應增加,物質生活應該過得更好才對。不幸的是,持續飆漲、居高不下的房價卻在傷口上灑鹽。尤其在台北,台灣的首都兼經濟重鎮,就業與發展機會較其他地區多,因此是許多中南部年輕子弟的夢想,渴望能在台北打拼事業、開創自己的未來。可是居高不下的房價與不穩定的租屋市場卻使得台北夢幾乎難以實現。

  根據勞委會2009年薪資統計資料,大學剛畢業將邁入職場的社會新鮮人大學生的平均起薪是26,175元,這樣的數字,要買下動輒上千萬的台北房子猶如以卵擊石、螳臂擋車。身為幾年內即將踏入就業市場的大學生,畢業之後背負著社會、家庭所寄予的厚望,想自己在台北買一棟房子嗎?沒有父母的援助你有辦法如願嗎?想在這個城市找到一個自己安身立命的地方,有可能嗎?


房地產市場發生了甚麼事?

  近幾年來所有物價都漲了,台灣的最低薪資也漲了3%,但工資的漲幅根本跟不上物價的步伐,加薪被上漲的物價吸收掉了,換算下來的實質薪資成長率是負成長。囿限的購買力再加上高漲的房價,在新北市購屋逐漸成為一個可望而不可及的夢。

  大台北地區整體住宅市場朝向豪宅的型態發展,再加上民間建商搶標國有土地興建住宅,最後呈現出的結果是房價、地價不斷飆升,導致新興青年就業人口無力購房。根據內政部營建署調查,台北市房價所得比為14.3(註一),指出現在房價已高出所得能力的十三倍之多,也就是說全家人必須不吃不喝十四年才可支付,而貸款負擔率為56%(註二),也就是所得有超過一半必須拿來支付房屋貸款並且要有背25年以上的心理準備。即使有能力買一間房,也沒辦法滿足未來可能換屋的需求。一旦生活用品通貨膨脹、或中央銀行決定升息,在薪水繼續維持不變的狀態下,很可能面臨無力償還房貸的窘境,甚至因為銀行出現鉅額呆帳,而重蹈美國二次房貸危機。相較於全球其他都市,2009年美國紐約房價所得比為7、日本東京為8.8,台北房價明顯偏離基本面。

  為何大台北地區房價如此令一般人無法負擔呢?其中一個原因是房地產市場過熱(註三)。

  以環境背景而言,我國房地產投資一直受到社會大眾的重視,因為國人相信,相對於週轉流動性高的短期投資,例如股票、債券、基金等,房地產是相對保值的耐久財,並且相信房地產市場只漲不跌的長線趨勢。

  而以歷史事件分析,2008年美國次級房貸是造成這波房市飛漲的原因之一,在次級房貸引發的金融海嘯之後,中央銀行採行擴張性政策以穩定金融體系。首先,央行維持寬鬆的貨幣政策,並挹注資金提供市場流動性;長期的低利率貨幣政策和資金的浮濫,使游資湧向房地產。同時,在財政政策上,政府採行各種減稅政策,並大幅調降遺產稅稅率(註四),台商或有錢的海外人士紛紛將海外資金匯回台灣,導致大量熱錢湧入市場,但是市場上並沒有相對應的投資標的,因此熱錢大量流入股市、房市,也有投機戶趁機炒作哄抬房價。而在人們抱持房價隨地價漲的預期心態下,地價攀升順勢帶動房市的成長,相互拉抬效應之下,助漲了已經過高的房價。因此,低利率和熱錢引發的不動產投資需求,在在使得市場增溫,造成房價高不可攀、而購屋成為多數人沉重的負擔。

  房地產價格飆漲的現狀下,擁有資本額的投資人競相投入買地購屋的房地產市場中,在購入、轉出的過程中獲取可觀的利潤,造成房屋脫離住宅的本質,成為一種可以拋售、獲利的商品;房屋商品化的結果,間接剝奪了一般市井小民擁有房屋的權利,最後導致購屋成為一個越來越遙遠的夢。


好地,不養嗎?

  誠然,遺產稅調降、銀行貸款條件寬鬆等等原因的確是市場中流動的資金大幅增加的推手,但在有其他投資項目諸如股票、期貨等的情況下,並不必然會造成大部分資金都流向房地產市場的結果。使房地產市場受到較多偏好的原因,除了房地產本身較具保值性以外,根據政大地政系張金鶚教授的看法,台灣在房地產方面的賦稅制度有極大缺失是重要關鍵。

  關於房地產的稅,就種類而言,分為「所得稅」與「財產稅」兩種:前者發生於房地產轉手而有金錢流動之時,如土地增值稅;後者是僅僅持有就要課徵一定的稅,如地價稅與房屋稅。土地增值稅,依據三民主義,是在於體現「漲價歸公」,即土地的價值之所以提高不是由於地主個人的努力,而是整體社會進步(例如交通建設、都市化)造成,因此對於增值部分課徵一定的稅以維護社會公平正義。當然土地增值稅不是三民主義的獨到見解,事實上世界各地絕大部分國家都有核心精神類似的稅制,只是不一定以增值稅的方式課徵。地價稅與房屋稅等財產稅的課徵正當性來自於,土地的價值並非土地單純存在就能出現,須有其他條件例如鄰近公共建設、整體社區氛圍、學校學區共同創造,而這些條件很多時候是由政府提供,因此基於使用者付費來課徵地價稅與房屋稅。

  現行土地增值稅分為20%、30%、40%三個級距,可自行選擇依據實際交易價格或者公告地價申報;地價稅與房屋稅則依據所在地不同而有不同稅率,以台北市為例,地價稅由1%開始累進,若是自用住宅用地稅率則是0.2%;房屋稅於自用住宅是1.2%,營業用地3%,其他用途2%。國土規劃及不動產資訊中心資深研究員華昌宜指出,經過物價指數的加權之後,台灣的地價稅與房屋稅合計只有美國的不動產稅(Real Property Tax)(註五)的十分之一,顯然是過低(自由時報,2010/3/9)。地價稅與房屋稅過低的結果是房地產的「持有成本」太低,導致人們寧可將土地/房屋閒置等待更高的價格(也就是所謂的「養地」),使供給變少,價格也隨之提高了。另一方面,無論是土地增值稅、地價稅或房屋稅,都以政府的公告地價(房屋稅則是評定現值)為課徵基準,而公告地價與評定現值往往遠低於市價,無法達成原先平均地權、符合社會整體公平正義等等的目標。

  綜合以上,台灣地價稅與房屋稅過低,使房地產持有成本低;房地產稅制以公告地價與評定現值為課徵基準,又使政府課徵不到依據實際交易價格應有的稅額。因此,相較於其他投資目標,房地產既相對保值、稅率負擔又低,成為國人優先投資目標進而造成房地產市場過熱的結果,完全不令人意外。


預購一個來自未來的房子

  台灣不動產市場的特色在於可利用土地面積稀少,而人口密度高 (如:台灣人口密度為世界第十一,而台北市大安區的人口密度約27,500人/km2) 適逢戰後嬰兒潮,人口成長,經濟起飛,對於住屋的需求大增。在傳統「有土斯有財」的想法下,民眾的購屋欲望使得房地產市場更趨熱絡。面對需求的提升,建設公司的案子因而增加,但在當時金融業對於建設公司的建築融資卻不甚穩定。為了保證讓資金運作順利,許多公司因而採取「先售後建」的預售模式,並且延續至今。

  預售屋的好處對買房者而言在於降低入住自擁屋的門檻,對於蓋房者則是資金周轉靈活。在一般模式下,買房者只需訂金與總金額的10%的自備款,半年後開工再付5%的工程款,等一年半後房子蓋好再償還的85%的銀行貸款。對於建商而言,先取得房客的預售款大大方便了他們的投資。首先,建商可先籌備土地款即可,營建成本再利用預售的資金回收來支付,這樣的情況下,建商只要在預售案上賣掉四成,那麼他們便穩賺不賠了。(例:北投公園旁的「湯川秀樹」,營建金額3千萬,總銷金額1.2億) 這樣類似以期貨概念的購買未來財貨的方式,讓一般民眾更易進入房地市場,但也隱藏交易和經營法令不健全的危機。

  台灣房地產環境,起因於國人根深蒂固對房屋擁有權的價值觀、政府不健全的財稅制度和相關住宅政策,導致房屋市場商品化──許多人選擇投入保值性高的房屋市場。面對市場的排擠效應,政府又該做出什麼措施因應住宅問題呢?



冷知識──預售屋的起點

  「預售屋」這樣的手法乃是台灣的發明。全世界第一個預售屋乃是民國58年華美建設公司的華美聯合大廈 (位於北市仁愛路圓環旁,已拆),當時請了一批身穿旗袍的跑單小姐銷售房屋,他們沒有樣品屋也沒有模型,只有貼在牆上的「已售屋」銷空單。這樣的預售模式意外地引領了台灣房地市場一大流行,迄今仍屹立不搖。



註一:房價年所得比=購買房屋總價/[(家庭月所得)*12,其代表民眾之住宅負擔。

註二:貸款負擔率是以有向銀行貸款之問卷為主,假設20年本利平均攤還模式,並固定利率在目前水準,設算出購屋者平均每月應有之房貸支出,再除上家庭月所得,得到房貸佔家庭月所得比。

註三:住宅學會99年度第三季房地產景氣動向顯示,景氣綜合指數小幅上升,再者,房地產對策訊號在營建署99 年第4 季評估中呈現熱絡的黃紅燈,也就是注意性燈號,最後,廠商經營調查同樣上升,也就是反映企業家預期未來房地產景氣偏好。

註四:遺產及贈與稅改革2009年1月23日生效,最高稅率由原本50%調降為10%、並簡化為單一稅率,而遺產稅免稅額也提高為1200萬元、贈與稅220萬元。

註五:美國的不動產稅Real Property Tax與台灣不同,是將土地與房屋稅合併課稅。