2011年5月15日 星期日

租屋:住宅政策的化外之地

◎許哲韡(物理四)



  新就業青年最常見的居住模式,莫過於在外租屋。但租房子真的能夠解決住的問題嗎?資料指出,台灣大約有15%的人口租屋居住,但租用坪數普遍偏小(15~30坪,佔97%)、單戶租金普遍偏低(萬元以下,佔71%)等,皆透露出過客心態嚴重,租屋仍是台灣人在經濟壓力下不得不的選擇。


租屋政策與現況

  檢討租屋政策,發現截至2000年,政府的住宅資源有97%用在協助購屋,卻僅有3%用於協助租屋上。直到2011年,亦只有營建署國宅組「整合住宅補貼資源實施方案」與「青年安心成家方案」兩者提供租金補貼,總和14億,僅佔國宅組總預算的20.48%。

  預算不足之外,租屋相關政策亦缺乏全面性,不是中央地方各自為政(台北市零星興建的出租國宅),就是只重齊頭式平等(全國統一每月3600元租金補貼),細部亦規劃不良,對民眾幫助有限。舉例來講,官方租賃資源中量最多的出租國宅,凡髒亂、人口組成複雜、乃至污名化等,問題相當多。

  租屋市場的現況又如何?根據內政部營建署統計,截至2010年六月,全國約有九十二萬戶空餘屋,都會區空屋率則普遍在11%左右,租屋供給可說相當充足,卻並非人民心目中居住的最佳解,原因其來有自。

  首要問題便是絕大部分租房未登記在案,市場幾近完全不透明。登記在案後面臨的稅賦問題確是影響房東加入體制的主要阻力,但最主要應是相關單位沒有積極查證租屋事實,亦沒有額外誘因吸引房東加入體制。租屋缺乏控管的結果,造成市場比價機制失能,福利政策難以介入,居住安全沒有保障等,如日前東華大學鄰近租屋失火造成一死案,便肇因於違建未被檢舉。即使民間機構提出安全標章概念,也無法強制「黑戶」參加。可以說,政府的未能管控,是租房成為「沒有選擇的選擇」最重要的因素。

  以房客使用的角度,像是無法隨心所欲改造空間、設施損壞必須仰賴房東非專業的「服務」、當房東突然告知這房子他想「自用」時根據現行法律房客必須立即搬遷,皆造成「人在屋簷下」欠缺歸屬感的印象。而以房東經營角度考量,須瞎子摸象般扛起一應雜事、收益不高、缺乏房客篩選機制、又因為少子化與都市青壯人口外移(因為住不起)導致房子租不出去等等,皆降低經營租屋的意願。如此,制度的不完善可見一般。

  再以社會整體利益來論,買不起╱不想買房者無法安穩租屋、公營租屋投入成本與效益不成比例、盲目發放租屋津貼等現象,顯示個體乃至官方並不瞭解如何使投入成本有效運用於租屋市場。換言之,人民無從知曉什麼是自身經濟能力和需求下的「最適」選擇,政府也因為缺乏市場現況數據,無法建構出完整的公共利益模型,進而影響決策適切性。各方一廂情願的結果,租屋市場於焉成為一個沒有贏家的市場。


租屋真的不是解答?

  即使租屋問題重重,爭議卻不如房價高漲普遍。因為連房客都將租屋視為次級品,卻不論未來是否有可能購屋。畢竟上一輩乃至社會普遍觀念,「有土斯有財」、「安身立命」、「養屋防老」等,都給予我們租屋矮人一截的觀感。

  但真的只能是如此嗎?我們該從不同的角度出發,尋求租屋市場的可能。以先進國家為例,美國、法國有35%左右的人口租屋居住,日本則有40%左右,以社會主義式的政策控管房市的德國更有58%的人租屋,其年輕人更高達77%,相當驚人。誠然歷史脈絡與文化背景須納入思考,不難猜想制度面的落後是造成差異的主因。

  住宅法的訂定是箇中關鍵。綜觀他國住宅法,包括租賃規則、居住安全、環境改善、弱勢族群安置與補貼等,皆言明於法條中,並以提昇社會整體利益為宗旨。例如德國政府雙管齊下,在供給面以低息貸款、借款保證、減少稅收等方式鼓勵修建租住房,在需求面則根據個案現況給予租金補貼,減輕民眾居住壓力之外亦增加投入租屋市場的資金。而後,政府再對大量的商業出租房進行房租控管。如此,租房的安全感不亞於買房,數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。甚至大量而價格合理的租房,更反向對房地產市場起了相當大的平衡作用。反觀台灣,欠缺住宅法,卻又加入因利益折衝而衍生的「違章建築」式制度如奢侈稅、租屋補貼等,皆顯示政策仍然停留在挖東牆補西牆的階段。

  政府應儘速推動住宅法規,並建制專責機構,以求人力、財力與相關資源逐漸完善,而後才能談健全租賃市場。具體作法有:積極查證租屋事實,使登記在案比例大幅提昇,如此住屋安全、環境改善的推動將相對簡單。其次是對租賃雙方製造利多;如何讓房東因認同機制(如房客品質提昇,維護成本降低、雜事不用自己來)而加入體制,如何讓房客能住得安心穩定,皆是課題。政府更可協助民間企業及社團法人成立專業租屋經營單位,以求在房屋品質驗證、房東房客媒合、搬家服務管理等多方面的執行效率。

  政府必須認知到,不積極建構令人信賴的租屋模式,市場便難以吸引足夠經濟力進入支撐,不健康的現況更難以改變。另一方面,一味投入經費,將負擔不起買房的人帶入購屋市場(按:2011年5月6日行政院宣佈,擴大「青年成家方案」,每人可貸720萬),只為快速迎合既有居住想像卻不論結構性缺陷的片面作法,既有選舉將至、政策賂民之嫌,更無法證明將對整體公共利益有正面效果。如斯種種,關於租屋這回事,顯然仍有許多環節必須被持續探討。


參考資料

1. 石振弘。2000。健全台灣住宅租賃市場刻不容緩。台灣大學建築與城鄉研究所
2. 社會住宅推動聯盟。台灣公有出租國宅數量統計表http://socialhousingtw.blogspot.com/2010/08/blog-post_3164.html
3. 劉美妤(民100年3月18日)。在國宅裡拆散的部落──老三鶯人的後續故事。破報。
4. 華昌宜(民99年4月7日)。揭開高住宅自有率的真相。中國時報。
5. 秦蕙媛、沈婉玉、王莫昀(民100年5月6日)青年安心成家 優惠房貸 最高720萬。中國時報。
6. 丁致成(民86)。城市多贏策略。台北市:創興出版社。